2014下半年楼市发展趋势预测

袁媛

一、一线城市年内“将限购进行到底”

尽管绝大多数的二三线城市迫于楼市下行的压力纷纷放松甚至取消了限购政策，尽管网络上关于一线城市取消限购的传言此起彼伏，但是从目前的市场情况并结合各方面因素综合判断，一线城市短期内还会将限购政策继续下去。

相比于放松限购的二三线城市，一线城市目前还有足够的刚需和投资需求，之所以目前成交量低迷，是因为大批有买房需求的人在持币观望。如果放开限购政策，被限购挡在门外的刚需将进入市场，成交量上升，进而推动房价上涨；在全国性楼市下行大环境下，投资性需求将涌向一线城市，进一步推涨房价，其后果是吹大楼市泡沫，积累风险，这是目前中央所无法容忍的。所以，坚持限购政策是唯一的选择，只有这样，一线城市才能保证楼市的稳定发展。

与二三线城市一样，一线城市也同样存在对土地财政的依赖，对于市场的持续低迷，政府当然不会坐视不理。所以我们看到近期一线城市开始对普通商品房标准进行调整，使更多房源可以享受税费优惠。当然，更直接有效的手段还是对房贷利率进行调整。从融360本月的监测数据来看，一线城市的房贷利率相比上月均有不同程度的松动，首套房提供优惠利率的银行数量也明显增多。

二、限贷政策合理放松 “以价换量”仍是市场主流

在46个限贷城市中，目前已有30多个放松或者放开了限购，但是效果不甚乐观。究其原因，融360认为可以用两点来解释：一是楼市的影响因素有很多，包括宏观经济、信贷政策、市场的供求关系等，限购只是其中一个元素。在其他条件没有发生变化的情况下，单靠解除限购难以改善市场现状。二是实行限购将一部分刚需挡在了门外，同时被挡在门外的还有大批的投资需求。在买涨不买跌的心理影响下，这些投资需求通常不会在房地产市场降温、房价下跌的情况下入市，所以这些被解放的需求也就不会转化为成交量。

一个普遍的共识是，要“救市”还得靠调整限贷政策。目前，已经有多地发文放松限贷政策，有的尺度还相当大。尽管地方政府为了救市已经使出了放开限购、调整限贷、降低公积金贷款门槛、推进户籍改革等种种手段，尽管银行在各方压力下已经做出让步，放松了信贷政策，不排除受其影响部分地区的房价短期内会出现小幅反弹的可能，但在住建部“下半年要千方百计去库存“的政策指导下，“以价换量”仍是市场主流。

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